Cara dan Syarat Mengurus Akta Jual Beli (AJB)

Pada posting kali ini kita akan membahas tentang Cara dan Syarat Mengurus Akta Jual Beli. Pengetahuan ini tentu penting bagi semua orang, terlebih para perangkat desa wajib mengetahuinya. Seperti diketahui, agar memiliki surat sah dan menjaga keamanan rumah atau tanah yang kita beli maka setiap proses pembelian rumah sebaiknya selalu melalui tahap pengurusan Akta Jual Beli , biasa disingkat AJB. AJB yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris.  AJB nantinya akan digunakan untuk pengurusan peralihan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik baru.

AJB merupakan bukti sah secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Fungsi AJB juga penting bagi Anda saat memproses surat peralihan dari pemilik lama properti tersebut.

Kantor Pertanahan selaku pihak yang menerbitkan sertifikat akan meminta AJB sebagai syarat saat pendaftaran. Namun, sebelum Anda datang ke PPAT bersama penjual, ada hal-hal yang perlu disiapkan terlebih dulu.

Apa Yang Perlu Disiapkan?
PPAT akan meminta sertifikat asli hak atas tanah dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB dari penjual.

Mereka akan mencocokan sertifikat dengan Buku Tanah yang ada di Kantor Pertanahan, serta memastikan PBB telah dibayar.

Jika Properti Sudah Bersertifikat
Penjual:

  1. Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)

  2. Salinan Kartu Keluarga (KK)

  3. Sertifikat tanah

  4. Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)


Pembeli:

  1. Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)

  2. Salinan Kartu Keluarga (KK)

  3. Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)


Jika Properti Belum Bersertifikat
Penjual:

Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
Salinan Kartu Keluarga (KK)
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
Surat bukti hak atas tanah
Keterangan dari Kepala Desa atau Camat
Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pembeli:

Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
Salinan Kartu Keluarga (KK)
Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Prosedur Penandatangan
Seperti surat perjanjian pada umumnya, akta jual beli membutuhkan adanya dua pihak yang terkait, yaitu pembeli dan penjual. Namun, masing-masing harus memenuhi sejumlah persyaratan yang telah ditentukan.

Pihak penjual yang mempunyai wewenang untuk menjual properti adalah pasangan suami istri, ahli waris (harus ada persetujuan dari semua pemegang ahli waris), mereka yang berusia lebih dari 17 tahun, atau pihak yang diberi kuasa.
Jika penjual statusnya telah menikah, maka penandatanganan akta jual beli wajib melampirkan surat persetujuan. Pasalnya, dalam perkawinan umumnya terdapat harta yang tergabung dari suami-istri, termasuk hak atas tanah.
Jika suami atau istri penjual telah meninggal dunia, maka harus ada Surat Keterangan Kematian dari kantor Kelurahan. Anak-anak dari pernikahan hadir dalam pertemuan tersebut sebagai ahli waris.
Dalam akta jual beli, anak-anak tersebut harus memberikan persetujuan sebagai ahli waris, menggantikan persetujuan dari suami atau istri yang meninggal.
Jika pemilik properti adalah sebuah perusahaan, maka pihak penjual yang berwenang adalah direksi perusahaan tersebut.

Pembeli juga dibatasi dalam melakukan pembelian tanah. Jika mengatasnamakan perusahaan, maka Anda tidak boleh membeli tanah dengan sertifikat hak milik. Hal yang sama berlaku untuk warga negara asing.
Penandatanganan AJB wajib dilakukan di hadapan PPAT, dan biasanya disaksikan oleh dua orang saksi yang juga turut menandatangani AJB. Saksi boleh berasal dari kantor PPAT tersebut
Akta jual beli yang telah ditandatangani selanjutnya akan dibawa ke Kantor Pertanahan oleh PPAT, untuk mengurus balik nama sertifikat. Proses ini biasanya memakan waktu satu hingga tiga bulan lamanya.
Soal anggaran, selain harga jual-beli tanah, biaya lain yang perlu dikeluarkan oleh penjual maupun pembeli adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Pajak Penghasilan wajib dibayar oleh penjual sebesar lima persen dari harga tanah, sedangkan pembeli wajib membayar BPHTB sebesar lima persen setelah dikurangi Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
(100 Rumah Dijual Terpopuler di Indonesia)

Biaya lain adalah jasa PPAT. Biasanya biaya ini ditanggung penjual bersama pembeli. Menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 10 Tahun 1961, biaya jasa PPAT dalam pembuatan akta jual beli adalah 0,5 persen dari total transaksi.

Misalnya, jika transaksi harga penjualan properti adalah Rp700.000.000, maka ongkos jasa PPAT adalah Rp3.500.000.

Namun pada kenyataannya, angka tersebut tidak dipakai. Angka yang umum digunakan oleh PPAT sebagai tarif jasa mengurus akta jual beli adalah satu persen dari total transaksi.

Perlu diingat, biaya itu hanya sebatas pembuatan AJB saja. Belum termasuk biaya jasa pengecekan dan proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.

Membeli Rumah Lewat KPR
Persyaratan di atas berlaku jika Anda membeli rumah secara tunai. Mengingat harga rumah yang tak sedikit, bantuan bank akan sangat membantu Anda memiliki rumah sendiri tanpa harus menunggu tabungan menggunung.

Banyak kelebihan yang bisa Anda dapatkan jika membeli rumah lewat bank, yaitu melalui fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan Rumah).

(Jangan dulu beli rumah baru tanpa menyimak ulasannya di Review Properti)

Di antaranya terhindar dari penipuan properti karena pengembang sudah terpercaya, legalitas rumah terjamin, tidak perlu menyiapkan biaya besar, terhindar dari musibah karena sudah diasuransikan oleh bank, serta rumah langsung bisa dihuni setelah proses jual beli selesai.

Persyaratan yang perlu disiapkan Anda (sebagai pemohon) untuk mengajukan KPR ke bank guna mendapatkan Akta Jual Beli rumah kredit kurang lebih sebagai berikut:

Warga Negara Indonesia
Telah berumur 21 tahun atau sudah menikah
KTP suami dan atau istri (bila sudah menikah)
Kartu Keluarga
Surat keterangan kerja
Keterangan penghasilan/slip gaji
Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Rekening Koran
Bagaimana Pembelian Rumah Oper Kredit?
Tak jarang rumah yang Anda inginkan statusnya masih terikat KPR bank. Istilahnya adalah oper kredit, yaitu pengalihan debitur, di mana Anda akan meneruskan kewajiban sisa kredit rumah tersebut.

Kelengkapan berkas yang harus disiapkan di antaranya:

Data Penjual & Pembeli

Copy KTP suami istri
Copy Kartu keluarga
Copy Akta Nikah
Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)
Kelengkapan data rumah yang mau dialihkan kreditnya:

Foto copy Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
Foto copy sertifikat (berisi keterangan/stempel pihak bank bahwa tanah dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank berkenaan)
Foto copy IMB
Foto copy SPPT PBB 5TH terakhir yang sudah dilengkapi bukti lunas
Print out bukti pembayaran angsuran terakhir sebelum dilaksanakan oper kredit
Buku tabungan asli yang digunakan untuk pembayaran angsuran
Untuk mengurus Akta Jual Beli rumah oper kredit, bisa lewat bank langsung atau notaris. Meskipun nantinya Anda memilih lewat notaris, pihak pembeli dan penjual tetap harus melakukan pemberitahuan kepada pihak bank selaku pemilik jaminan, agar posisi Anda legal ketika tiba waktu lunas dan pengambilan sertifikat asli rumah.

1. Oper kredit melalui bank

Kedua pihak langsung datang ke bank tempat penjual mengambil KPR.
Pihak bank akan meneliti permohonan terlebih dulu, jika disetujui pembeli akan menanda-tangani perjanjian kredit baru atas namanya, beserta akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT).
Pembeli bisa mengangsur ke bank atas nama sendiri dan sertifikat rumah bisa dibaliknama ke pemilik baru, yang bisa diambil ketika sisa kredit lunas.
2. Oper kredit melalui notaris

Penjual dan pembeli mendatangi notaris dengan membawa kelengkapan berkas.
Notaris akan membuatkan Akta Jual Beli rumah oper kredit atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud beserta surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
Notaris akan meminta penjual menandatangani surat pemberitahuan kepada bank tentang peralihan hak atas tanah dan kewajiban membayar sisa kredit.
Penjual dan pembeli bersama-sama mendatangi bank untuk menyampaikan peralihan kredit rumah ini.

Previous Post Next Post